Lorsque vous investissez dans un bien neuf LMNP ou Loueur de Mobilier Non Professionnel, vous achetez régulièrement auprès d'un promoteur immobilier. En tant que professionnel, ce promoteur doit apposer un prix de vente TTC ou Toutes Taxes Comprises. Ainsi, en plus du montant hors taxes ou HT, la taxe sur la valeur ajoutée ou TVA est également incluse. Étant particulier, vous ne pouvez pas déduire directement cette TVA. Cependant, si vous achetez un bien meublé dans une résidence avec services, vous avez le droit de récupérer la TVA inhérente à l'achat du logement. Mais pour cela, vous devez louer un logement en tant que LMNP et remplir d'autres conditions.
La revente LMNP, c’est quoi exactement ?
Le terme revente LMNP consiste au fait de revendre un placement immobilier effectué sous le statut LMNP. L'investissement immobilier LMNP concerne des biens d'habitation loués en régime meublé qui disposent de suffisamment d'équipements et de meubles pour qu’un locataire n'y habite qu'avec ses effets personnels. La revente LMNP est une période charnière pour les investisseurs immobiliers. En fait, c’est au moment de la revente LMNP et TVA que se joue l’échec ou la réussite de son investissement. Un placement réussi permet de clôturer favorablement l'investissement, mais il faut faire attention à ce que l'investissement ne se transforme pas en échec et entraîner une perte de capital. Par conséquent, TVA revente LMNP doit être soigneusement préparée en amont. En fait, ce placement engage une double spécificité. Tout d'abord, vous devez tendre la main aux acheteurs investisseurs immobiliers. En d’autres mots, un LMNP ancien peut être acheté seulement par des investisseurs immobiliers et pas par des particuliers qui désireraient y résider. Le LMNP, notamment en résidences services, est loué, par définition. C'est encore plus le cas pour les prestataires résidentiels TVA LMNP, loués à des gestionnaires dans le cadre d'un bail commercial. Après cela, il faut pouvoir revendre les anciens actifs et faire une analyse spécifique pour chaque actif ce qui implique une organisation distincte de la vente de LMNP neuf. Pour en connaître davantage sur cet investissement, veuillez cliquer ici.
Le sort de la TVA : achat et revente de LMNP
Dans un bail meublé, le bien à louer est, de manière générale, un logement neuf. Dans ce cas, le droit d'enregistrement normalement exigé pour les ventes immobilières est remplacé par la TVA. Le taux d'imposition applicable est de 20 %, depuis le 1er janvier 2014, et selon la réglementation en vigueur, l'assujettissement à l'impôt est à la charge de l'acquéreur. En plus des divers frais et commissions, ces derniers doivent ainsi s'acquitter du premier impôt obligatoire déduit du prix de vente et égal à la valeur susvisée. Cela a tendance à augmenter les coûts d'acquisition. Toutefois, un investissement dans TVA revente LMNP permet de récupérer cette taxe lors de l'achat d'un bien situé dans une résidence qui assure au moins les services comme accueil clientèle, service petit-déjeuner, hygiène des locaux et fourniture de linge de maison. Il s'agit d'un avantage octroyé uniquement dans le cadre de cette opération. De même, si l'acheteur décide de revendre son LMNP, il sera vendeur, et tant qu'il respectera les bonnes conditions, il pourra conserver cet avantage. À ce moment, la rétrocession de la TVA LMNP qui lui est accordée ne lui sera donc pas imposée.
Les conditions à respecter pour la récupération de TVA
Pour pouvoir récupérer la TVA, vous pouvez investir dans le neuf en LMNP. Vous pouvez opter pour des biens de moins de 5 ans construits après achat. Quelle que soit la méthode que vous choisissez, vous devriez être le premier propriétaire de votre maison. Votre patrimoine immobilier doit être une résidence qui offre au moins trois des quatre services admissibles, à savoir la buanderie, l'entretien des immeubles, l'accueil de la clientèle et les services de petit-déjeuner. Selon votre projet, vous pouvez investir dans des EHPAD, des résidences de tourisme, des résidences commerciales ou une maison de retraite. En plus d'investir dans un immeuble neuf et de mettre en place trois services particuliers, vous devez confier votre bien à un professionnel pour le gérer pendant au moins 9 ans et payer vous-même les impôts, afin de récupérer la TVA LMNP. Vous devez également accepter de garder votre logement pendant au moins 20 ans. Si vous vendez votre bien avant 20 ans d'acquisition, vous devez rembourser la TVA revente LMNP au prorata que vous avez récupéré. Pour faciliter la gestion et les procédures de cet investissement, il est vivement recommandé de recourir aux services d'un expert-comptable qui maîtrise parfaitement la location meublée. En respectant toutes les conditions, une location meublée en résidence services est un excellent investissement, car vous achetez un bien neuf construit suivant les dernières normes à un prix hors taxes.
Que faire dans le cas de revente LMNP avant les 20 ans ?
Si la revente a lieu avant la période de 20 ans, la récupération de la TVA immobilière peut être maintenue pendant toute la durée de l'achat initial, pourvu que certains critères soient respectés. Les deux parties devraient être assujetties à la TVA et le nouvel acheteur doit assumer les obligations restantes du vendeur et doit maintenir le loyer à la TVA, tout en maintenant les opérations dans le cadre du bail commercial. En d'autres termes, il s'engage à continuer de percevoir la taxe sur le montant des loyers perçus, en la recouvrant et en la versant au fisc jusqu'à 20 ans. Il est alors considéré qu'il y a transfert d’une universalité partielle ou totale selon l’article 257 bis du CGI ou Code Général des Impôts. Ainsi, l'acte de vente dressé par le notaire doit notamment se référer à l'article 257 bis du CGI. Il est important de noter que la vente ou la cession d'un bien TVA LMNP n'a pas pour effet de réinitialiser le délai de sortie de la taxe. Par exemple, si la propriété se vend après 15 ans, le nouvel acquéreur devra continuer à la vendre pendant encore 5 ans. Par conséquent, chaque propriétaire successif paiera la part initiale de la TVA revente LMNP au prorata pour la période restante avant le seuil de 20 années. De plus, si l'acquéreur ne respecte pas cette obligation après avoir certainement acquis le bien, il se verra redevable vis-à-vis de l'administration fiscale. Il rembourse ensuite la TVA initiale au prorata des années restantes.
